Immobilienmarkt weiter im Aufwärtstrend

Die Immobilienpreise in Deutschland steigen seit Jahren, besonders in den Ballungsräumen. Droht der Markt zu überhitzen? Ein Gradmesser ist das Verhältnis von Kauf- zu Mietpreisniveau. Ein Blick in den Postbank-Wohnatlas zeigt, dass in 158 von 401 deutschen Landkreisen und kreisfreien Städten die Wohnungspreise noch vergleichsweise moderat, in den Großstädten aber überdurchschnittlich hoch ausfallen. In der Analyse hat das Hamburgische Weltwirtschaftsinstitut (HWWI) für die Postbank Immobilienangebote untersucht.

Messinstrument für das Verhältnis von Mieten zu Kaufpreisen ist der so genannte Vervielfältiger. Wie viele durchschnittliche Jahresmieten kostet eine Eigentumswohnung im Schnitt? In die Berechnungen gingen durchschnittliche Kauf- und Mietpreise des Jahres 2019 ein. Den Experten zufolge ist nicht zu erwarten, dass die Auswirkungen der Corona-Krise in den kommenden Monaten zu großen Verschiebungen im Verhältnis der Preise zueinander führen werden. Langfristig könnte es allerdings in wirtschaftlich besonders betroffenen Regionen zu Anpassungen kommen. Brechen die verfügbaren Einkommen der privaten Haushalte stark ein, wird dies auch die Nachfrage nach Wohnraum abschwächen, sind die Fachleute überzeugt.

Große Unterschiede in Deutschland

Je niedriger der örtliche Vervielfältiger ausfällt, desto höher die Ertragschancen für den Käufer. Das gilt sowohl für Selbstnutzer wie auch für Vermieter. Bundesweit reicht die Spanne von elf Jahresnettokaltmieten im Burgenlandkreis in Sachsen-Anhalt bis zu knapp 72 im Landkreis Nordfriesland an der Nordsee. Bei einem Vervielfältiger von unter 22,5 sprechen die Experten von einem moderaten Kaufpreisniveau gemessen an den örtlichen Mieten.

Im Schnitt über alle deutschen Kreise und kreisfreien Städte lag der Vervielfältiger im Jahr 2019 bei 24. Im Vergleich zum Vorjahr bedeutet das einen Anstieg um gut eine Jahresmiete: 2018 wurden durchschnittlich knapp 23 Jahresnettokaltmieten für den Wohnungskauf fällig.

Ein Blick auf die Top 10 der deutschen Landkreise und kreisfreien Städte zeigt, dass die Immobilienpreise besonders den Küsten- und Alpenregionen die Mieten abhängen. Die bereits sehr hohen Vervielfältiger des Jahres 2018 wurden 2019 nochmals übertroffen. Niedrige Vervielfältiger finden sich vor allem in der Mitte Deutschlands.

Überhitzungstendenzen in den Big Seven?

Auch in den so genannten Big Seven, den sieben größten deutschen Städten, liegen die Vervielfältiger auf hohem Niveau - und sind im Vergleich zum Vorjahr noch einmal gestiegen. In Berlin und Hamburg werden für Käufer rund 36, in München sogar 37 Jahresnettokaltmieten fällig.

Gemischtes Bild in deutschen Großstädten ab 100.000 Einwohnern

Aber auch in deutschen Großstädten abseits der Big Seven liegen die Kaufpreise im Vergleich zu den Mieten auf hohem Niveau. Mehr als 30 Jahresmieten werden beispielsweise in Rostock, Potsdam, Regensburg und Lübeck für den Wohnungskauf fällig. Im Schnitt liegt der Vervielfältiger in Großstädten mit mehr als 100.000 Einwohnern bei knapp 25 Jahresmieten.

In einigen Großstädten sind die Kaufpreise allerdings im Vergleich zu den Mieten nicht durch die Decke gegangen. In insgesamt 24 Städten mit mehr als 100.000 Einwohnern liegt der Vervielfältiger unterhalb von 22,5 und damit unter dem Wert, den Experten als Grenzwert für moderate Preise betrachten.